Voor beleggers die hun kapitaal zo goed mogelijk willen spreiden, is vastgoed een geliefde investering. Een vakantiewoning of een beleggingspand voor de verhuur levert rendement op door waardestijging en/of huuropbrengsten. Een voordeel is dat het om een concrete investering gaat: huizen bestaan uit stenen waarin je woont of werkt en dat legt altijd een bodem onder de waarde. Er zijn ook nadelen: je kunt vastgoed niet steen voor steen verkopen. Dat is een risico: er gaat tijd overheen om het te verhandelen. Bovendien is de waardebepaling omslachtig. Aandelen en obligaties kun je op elk moment van dag voor een heldere prijs op de beurs kopen of in liquiditeiten omzetten, maar vastgoed mist deze flexibiliteit.
Vastgoed tussen andere beleggingscategorieën
Beleggen in vastgoed gaat voor alle duidelijkheid niet om het huis waarin de belegger woont. De belangrijkste functie daarvan is onderdak bieden aan het huishouden, de economische waarde staat op de tweede plaats. Bij beleggingsvastgoed gaat het om vastgoed dat men koopt om er rendement uit te halen. Als je rendement en risico van zo’n belegging afzet tegen dat van aandelen, obligaties en spaartegoeden, dan zit vastgoed veelal tussen aandelen en obligaties in. Aandelen hebben meer risico, maar ook meer rendementspotentieel, obligaties hebben van beide minder, spaargeld nog minder. Uit onderzoek volgt dat een beleggingsportefeuille met gematigd rendement en gematigd risico zo’n 30% vastgoed zou mogen bevatten.
Overheidsplannen
Volgens Tom Berkhout, Professor of Real Estate aan Nyenrode Business Universiteit, worden vastgoedprijzen sterk beïnvloed door de vastgoedmarkt, die op zijn beurt weer wordt beïnvloed door overheidsplannen en -maatregelen. Die invloed is niet altijd gunstig. “Op dit moment zijn er twee ontwikkelingen heel belangrijk. De eerste is de zogenoemde ‘middenhuurregeling’ van Hugo de Jonge. Die houdt in dat de huuropbrengst op een nieuw te verhuren woning aanzienlijk kan worden ingeperkt. Alleen bestaande huurprijzen van huidige contracten blijven gelijk totdat er een nieuwe verhuur plaatsvindt. Hierdoor haken veel beleggers af. Ze kopen geen vastgoed meer, omdat het rendement niet opweegt tegen de kosten.
Er wordt politiek wel tegen geageerd, maar naar het lijkt tevergeefs.” De tweede ontwikkeling betreft volgens Berkhout box 3 in de inkomstenbelasting. Beleggingsvastgoed zit in die box en de tarieven daarin lopen behoorlijk op. “Er wordt gerekend met stevige forfaitaire rendementspercentages. Ongeacht het werkelijke rendement wordt een huizenbezitter aangeslagen alsof hij 6,04% rendement heeft behaald, en daar betaalt hij 36% belasting over. Dat is echt veel. Een voorbeeld: als je een vakantiewoning hebt van 550.000 euro, dan betaal je daar netto 2,17% belasting over, dat is zo’n 12.000 euro per jaar! De combinatie van de middenhuurregeling en de steeds hogere belastingaanslagen heeft tot gevolg dat veel particuliere vastgoedbeleggingen door overheidsbeleid momenteel qua rendement door het ijs zakken.”
Houdbaarheid van het beleid
Of deze ontwikkelingen zullen doorzetten is nog de vraag. Wat betreft de middenhuurregeling hangt dat van politieke besluiten af. Wat betreft de forfaitaire belastingheffing spreekt de Hoge Raad binnenkort een arrest uit of dit forfait wel geoorloofd is. Berkhout: “Het is niet ondenkbaar dat de Hoge Raad de huidige regeling omver haalt. Het resultaat is dan wel onzekerheid over de belastingheffing in box 3 over een reeks van jaren.” Per januari 2027 wordt er sowieso een nieuw stelsel ingevoerd, dat op vermogenswinst is gebaseerd. Dan worden de jaarlijkse nettoinkomsten en het resultaat bij verkoop van vastgoed belast.”
Alternatieve vastgoedbeleggingen
Wie in vastgoed wil beleggen, maar deze moeilijkheden wil voorkomen, kan ook in vastgoedaandelen op de beurs beleggen. Die beleggen collectief in vastgoedprojecten. Het probleem daarmee is volgens Berkhout echter dat ze de neiging hebben om vooral met het beurssentiment en dus de aandelenkoersen mee te bewegen. Een andere optie, die meer met het vastgoed zelf is verbonden, is vastgoedfinanciering: je verkoopt je pand en verstrekt een financiering aan de koper. Daardoor ontvang je rente en aflossing. Als de rente 6% is, kun je daarmee het forfaitaire rendement compenseren. Een variant op zo’n constructie is een bedrijfsmatige vastgoedfinanciering, waarbij de belegger een ondernemer financiert die geld nodig heeft en zijn bedrijfspand als onderpand voor een hypotheeklening gebruikt. De belegger ontvangt hier dan een vaste maandelijkse rente voor. Er zijn aanbieders die investeerders en ondernemers met elkaar in contact brengen.
Vooruitzichten voor de vastgoedmarkt
Zijn de recente ontwikkelingen op de vastgoedmarkt reden tot zorg voor beleggers? Berkhout vindt van wel. “Ik vind de middenhuurregeling en de hoge belasting op vastgoed zorgelijk. Zij hebben een onmiskenbaar effect op de markt. Tegelijkertijd leert de geschiedenis dat er op termijn altijd nieuwe evenwichten ontstaan, en dat biedt weer instapmomenten. Als de regelingen zo zwaar worden, dan zullen de prijzen uiteindelijk dalen tot het weer lucratief wordt om te gaan kopen. De vraag naar vastgoed – onderdak of belegging – zal altijd blijven en Nederlandse huishoudens willen hun overtollige geld graag investeren. Dan komt vastgoed als beleggingscategorie vanzelf weer naar boven.” Er zijn dus altijd golfbewegingen. Nu zit het even tegen, dus wie het zich kan veroorloven kan misschien maar beter even wachten. Berkhout: “Bij de koop van een beleggingspand hoort per definitie een realistisch rekensommetje. Er zijn nu ook Nederlanders die in het buitenland gaan kijken voor een vakantiewoning of een belegging. Daar worden ze nog hartelijk ontvangen.”
