“Zakelijk vastgoed is schaars in Nederland, en die schaarste zal de komende jaren alleen maar groter worden. Men wil nu eenmaal blijven ondernemen en winkelen. Door deze toenemende vraag naar kantoorruimte en winkels, zullen de vastgoedprijzen en de huren over lange termijn blijven stijgen.” Dit is de stellige overtuiging van Wijnand Groenen, commercieel directeur van Meerdervoort.
Meerdervoort is een investeringsmaatschappij in vastgoed die panden aankoopt en zelf beheert. “We hebben jarenlang succesvol belegd in huurwoningen, dit heeft voor onze investeerders mooie rendementen tot wel 7% per jaar opgeleverd. De laatste jaren zien wij de rendementen echter teruglopen omdat de aankoopprijzen van woningen na een sterke stijging zijn afgevlakt. Anderhalf jaar geleden hebben wij daarom onze strategie gewijzigd en zijn overgestapt op zakelijk vastgoed voor de verhuur.” Meerdervoort richtzich op bedrijfsverzamelgebouwen, multitenant kantoorgebouwen en winkelcentra voor dagelijkse boodschappen. Doordat er verschillende huurders zijn gevestigd per gebouw vergroot Meerdervoort de investeringskansen.
“Het grootste risico bij verhuurpanden is leegstand, en dat willen we zoveel mogelijk voorkomen. Met meer dan één huurder per pand neemt dit risico natuurlijk af. Daarnaast hebben we een eigen Assetmanagement kantoor dat actief contact onderhoudt met huurders en opzoek gaat naar nieuwe huurders indien nodig.”
Het investeringsproces
Voor haar aankopen leent Meerdervoort geld bij particuliere investeerders tegen een vaste vergoeding van zo’n 4 tot 7% gedurende een vaste looptijd.
De looptijden variëren van 3 tot 5 jaar waarna de investeerders hun volledige inleg terugkrijgen. Uniek hierbij is dat de investeerders een hypothecaire zekerheid op het vastgoed verkrijgen, waardoor zij na een verkoop als eerste hun geld terugkrijgen mocht Meerdervoort niet kunnen voldoen aan haar verplichtingen.
Investeerders tekenen feitelijk een contract met een Meerdervoort BV waarin het vastgoed is ondergebracht. In zo’n BV zitten altijd meerdere panden wat het risico weer verlaagt. Meerdervoort zorgt zelf voor de verhuur en het onderhoud op de panden.
“Wij beheren en onderhouden de panden die wij aankopen zelf. Verduurzaming van de panden is hierbij een speerpunt van ons. Als wij een gebouw van energielabel C naar label A weten te brengen is dat geweldig voor de huurders. Die zien de besparing op hun energierekening direct terug en kunnen een betere werkomgeving aan hun medewerkers bieden. We zien dat huurders dan ook bereid zijn iets meer huur te betalen. Als een project niet genoeg oplevert is dat ons risico, niet dat van de investeerders.
Anderzijds geldt bij een hogere opbrengst natuurlijk hetzelfde.” De investeerder krijgt feitelijk het gemiddelde rendement op de huurinkomsten, minus een marge voor investeringen. Al vòòr de aankoop wordt deze hele berekening gemaakt, zodoende kan een vast rendement worden geboden aan de investeerders. Het gebouw is eigenlijk niet meer dan het onderpand voor de lening, en daarmee een extra zekerheid voor de investeerder.
De huidige economische omstandigheden
In de media lezen we veel over ‘geldontwaarding’ en er wordt al gesproken over een recessie. Zijn de risico’s niet veel groter geworden? Groenen: “Er is zeker veel aan de hand: in Nederland heerst schaarste in alle categorieën van vastgoed. Onze bevolking neemt nog steeds toe en daarmee ook het aantal ondernemers. De laatste jaren is al veel zakelijk vastgoed getransformeerd naar woningen, maar dit is nog lang niet voldoende. Door tekorten aan (technisch) personeel en bouwmaterialen, is er nu ook schaarste ontstaan aan moderne kantoorruimte en winkels, en die schaarste zal nog wel even blijven. Ondanks de eventuele recessie. Al je in vastgoed investeert, dan doe je dat met een langetermijn-perspectief van soms wel twintig of dertig jaar. Als we zover vooruit kijken dan is onze verwachting dat de bevolking zal blijven groeien, en daarmee dus ook de behoefte aan vastgoed in de vorm van kantoren en winkels. We zien wel een verschuiving in de retail: veel winkelketens verkopen tegenwoordig meer online dan offline, maar gebruiken hun fysieke winkellocaties juist als servicepunten en als contactpunt voor hun klanten. Winkelen zal in de toekomst steeds meer een ervaring worden, waarbij je dingen wil ontdekken, andere mensen ontmoet en sociale contacten onderhoudt. Wij verwachten ook dat “leisurevastgoed” een grote vlucht zal nemen.”
In tegenstelling tot geld is vastgoed waardevast en dus inflatiebestendig. Vastgoedprijzen zullen daarom met de inflatie meebewegen.”
De invloed van inflatie
“Inflatie is in principe geen probleem in de vastgoedwereld. In tegenstelling tot geld is vastgoed waardevast en dus inflatiebestendig. Vastgoedprijzen zullen daarom met de inflatie meebewegen. Bovendien kunnen we inflatie in de huurprijzen indexeren. Doordat niet elk bedrijf dit kan doorberekenen aan haar klanten heeft de inflatie ook een zuiverende werking. Zwakke bedrijven haken af en maken plaats voor jonge gezonde bedrijven, dit is goed voor de totale populatie van bedrijven in een pand. Verder hebben wij alle expertises in huis om de financiële staat van potentiële huurders te beoordelen: verhuurmakelaars, assetmanagers, een financiële afdeling en accountants.
De sterkste argumenten voor Meerdervoort
Groenen: “De sterkste argumenten om een investering bij Meerdervoort aan te gaan zijn het gemak en de zekerheden. De investeerder weet vooraf wat de maandelijkse vergoeding zal zijn gedurende de hele looptijd. Dit is een mooie aanvulling op je inkomen waar je ook echt op kunt rekenen. En aan
het eind van de looptijd krijg je je inleg weer terug. Banken financieren hooguit zestig procent van de taxatiewaarde van vastgoed, omdat ze zo weinig mogelijk risico willen lopen. Meerdervoort is bereid een veel groter percentage van de taxatiewaarde te financieren. Dat betekent weliswaar meer risico, maar er staat een hogere rente tegenover. Met ons trackrecord zijn we ervan overtuigd ook in de toekomst onze beloftes waar te blijven maken. We gaan al even mee en zijn trots te kunnen melden al sinds de start in 2015 tot op heden altijd alle rentes en aflossingen op tijd te hebben betaald.”
Meer informatie vindt u op www.meerdervoort.com
onze kenmerken
- Inleg vanaf €100.000
- Toezicht door onafhankelijke stichting
- Maandelijkse rente uitkering
- Vastgoed als onderpand met hypotheekrecht
- Bewezen trackrecord op
- uitgekeerd rendement
